取消商品房预售制？港股地产股放血，一天蒸发636亿港元

9月21日晚间，一条关于取消预售制的文件就像一枚重磅炸弹在业内炸开了锅。由于A股24日因中秋节休市，香港的中资地产股首当其冲，截至收盘，恒生中国内地地产股全面下跌，市值一天蒸发逾636亿港元。

港股地产股24日全面受挫，市值蒸发逾636亿港元▲▲▲

9月21日晚间，坊间传出一份文件《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“通知”）称，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

受此消息影响，24日港股开市后，恒生中国内地地产股全线下跌。截至收盘，碧桂园跌幅为5.57%，世茂房地产跌5.22%，华润置地跌4.83%，中国恒大跌3.55%，地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。

这到底是一份怎样的文件，引起地产业如此大的震荡。

商品房预售制将取消？住建部辟谣▲▲▲

根据《通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟定了“关于商品房预售许可事项调整的材料”，建议降低预售制度带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施限售，材料将于9月25日上报住房城乡建设部，也即明日上报。

附件2内容显示，商品预售制度可能存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。

据不完全统计，2017年全省资金链断裂类矛盾总数61宗，其中2016年转存数28宗，2017年新增数33宗，2017年全省资金链断裂矛盾化解44宗，结余17宗。矛盾化解率72.1%。

为了解决预售制所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度。

但随后广东省房协相关人士表示，该文件只是征询意见稿，并非真的实施。

“商品房预售制度”伴随了中国房地产已经有25年之久，预售制度促进了中国房地产市场的爆发，因为首先它加快了房企资金周转，房企拿地盖楼，可能只是盖了几层就可以申请办理预售证，开盘卖房回笼资金，开发商利用这些钱再去买更多的地，建更多的楼，有效加大了住房供给，推动了城市化进程。

然而，尽管预售制发展到今天已经弊端重重，但从上述文件来看，相关政策马上实施可能性不大。一方面，房地产企业融资周期将大幅变长，一旦遇到市场变动，更加容易出现资金链断裂；另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应矛盾会集中爆发，影响社会稳定。

如上所述，预售制度一旦取消，将会直接影响房企周转速度，高周转模式就此终结，这也将带来房地产行业的全面洗牌。房企们在今年的中报业绩会上，对楼市未来的决策似乎都达成了一个共识：加快资金回笼，谨慎买地。

恒大造车又有大动作，“地产+”成本轮房企多元化主要特征▲▲▲

寻求房地产开发之外的多元发展，也正成为房企逃不开的宿命。

9月23日晚间，中国恒大（0333.HK）和广汇宝信（01293.HK）发布公告，恒大集团与孙广信、广汇集团9月21日签订投资协议，双方同意在汽车销售、能源、物流、地产等领域开展全面战略合作，充分发挥双方的资源优势进行资源整合。

根据协议称，广汇控股股东孙广信承诺自协议签署日起7个工作日内，促成广汇控股股东以外的现有广汇集团股东（即出让方）向恒大集团转让广汇集团合计23.865%股权，作价为人民币66.8亿元，恒大集团亦以78.1亿元向广汇集团增资。增资后，恒大集团持有广汇集团合共40.964%股权，成为其第二大股东，此次交易总代价为人民币144.9亿元，恒大集团以分期方式支付。

公开资料显示，广汇集团主要从事能源、汽车销售、物流及房地产业务。截至2016年及2017年12月31日止两个财政年度，税后净利润分别为39.88亿元、39.43亿元。广汇集团在A股拥有3家上市公司，分别为广汇汽车、广汇能源、广汇物流，另有在港上市的广汇宝信系，广汇汽车控股子公司。

资料显示，广汇汽车是目前国内第一大汽车经销商集团，截止2017年12月31日，广汇集团的销售网点达到800个，覆盖28个省、自治区及直辖市，包括737家4S店，其中超豪华、豪华品牌店面近200家，中高端品牌500余家，经销57个乘用车品牌，员工超过5万人。

此前恒大集团旗下的恒大健康以67.47亿港元收购香港时颖公司100%股权，间接获得Smart King公司45%的股权，成为Faraday Future(简称FF)公司第一大股东，此次入股广汇集团，被认为是在汽车生产之外的再度布局。广汇宝信24日盘中大涨逾40%，截至收盘，涨幅为16.32%，报2.78港元，总市值为78.9亿港元。

不止恒大在汽车领域的布局，今年以来，从城市更新、长租公寓、商业地产、到文旅，娱乐、教育，房企产业链的内涵，在不断丰富，加入者更是涵盖了大中小型房企。转型，似乎成了房地产企业逃不过的宿命。